Acheter un local commercial dans une ville touristique : une fausse bonne idée ?

En immobilier d’habitation, l’idée d’acheter une maison ou un appartement dans une ville touristique séduit de nombreux investisseurs. Que ce soit pour une résidence secondaire ou pour de la location saisonnière, bon nombre n’hésitent pas à foncer tête baissée.

Mais qu’en est-il de l’immobilier commercial ?

Acheter un local commercial dans une ville touristique peut sembler une bonne idée : rues bondées, commercialité intéressante… Pourtant, derrière ce potentiel alléchant, se cachent des risques et des spécificités qu’il faut connaître pour ne pas tomber dans le piège.

Dans cet article, on fait le point sur les avantages, les inconvénients et les critères essentiels à analyser avant d’acheter un local commercial dans une ville touristique.

Les avantages d’un local commercial dans une ville touristique

1. Un flux piéton important en haute saison

Le premier atout est évident : la fréquentation.

Selon l’INSEE, la France a accueilli 85 millions de touristes internationaux en 2023, un record post-Covid. Et cet afflux se traduit directement dans les rues commerçantes.

👉🏻 Que ce soit les plages bondées d’Arcachon en juillet-août, les rues animées de Bayonne pendant les férias, ou les stations de ski comme Les Deux Alpes en plein hiver, les touristes dynamisent les commerces, remplissent les restaurants et font tourner les activités locales.

2. Une commercialité renforcée

Dans les zones touristiques, les commerces se regroupent et créent une vraie dynamique. Restaurants, boutiques de souvenirs, bijouteries… mais aussi marchés de producteurs locaux qui s’installent selon la saison et animent les quartiers.

L’été, les marchés nocturnes en bord de mer (comme à Royan ou Argelès) attirent autant les habitants que les vacanciers. L’hiver, les marchés de Noël à Colmar ou Strasbourg génèrent un afflux massif de visiteurs dans les rues commerçantes. En montagne, les foires artisanales et marchés de producteurs complètent l’offre des stations et renforcent l’attractivité.

Résultat : ces synergies commerciales rendent les quartiers encore plus vivants et profitent à toutes les activités, des grandes enseignes aux commerces indépendants.

3. Un panier moyen plus élevé en période de saison

La haute saison ne se traduit pas seulement par une affluence plus importante : elle entraîne aussi une hausse significative du panier moyen.

Cette dynamique profite à tout le monde : du petit commerçant indépendant jusqu’aux grandes enseignes, en passant par les prestataires de loisirs et la restauration. L’économie locale entière vit au rythme de cette dynamique.

👉🏻 En station de ski, un vacancier dépense largement plus que le reste de l’année : forfaits, location de matériel, repas, cours, souvenirs… Le panier moyen y est souvent 2 à 3 fois supérieur à celui d’un habitant local hors saison.
👉🏻 En bord de mer, l’été fait aussi exploser les dépenses : glaces, restaurants, loisirs nautiques, shopping… Selon certaines chambres de commerce régionales, le panier moyen peut y grimper de 40 à 60 % entre juillet-août et l’arrière-saison.

Résultat : en haute saison, le chiffre d’affaires des commerces peut être multiplié par deux, trois, voire davantage par rapport aux autres mois. Cette dynamique irrigue toute l’économie locale et renforce la solidité des commerçants… et donc la sécurité de votre investissement.

4. Une plus-value potentielle

Dans les zones réputées (Alpes, littoral méditerranéen, villes culturelles comme Avignon ou Carcassonne), les locaux commerciaux prennent de la valeur avec le temps. La rareté de l’offre et la demande saisonnière élevée contribuent à maintenir des prix élevés.

👉🏻 Pour un investisseur, cela peut signifier une plus-value importante à la revente.

Les inconvénients (et les pièges) d’un local commercial dans une ville touristique

1. La saisonnalité et la fluctuation des revenus

L’un des risques majeurs d’un local commercial dans une ville touristique est la dépendance à la saison.

Les revenus des commerces y sont souvent concentrés sur quelques mois. Dès que la saison s’achève, la fréquentation chute brutalement et laisse place à de longues périodes creuses.

Résultat : un commerce qui fonctionne à plein régime en été ou en hiver peut se retrouver fragilisé en basse saison, avec des difficultés de trésorerie. Et pour l’investisseur, cela signifie un risque direct, comme des impayés de loyers ou un départ de son locataire.

2. Des loyers et prix d’achat souvent surévalués

Dans certaines zones ultra touristiques, la valeur locative est gonflée par l’effet “emplacement premium”.

À Paris, un local commercial dans le Marais peut atteindre 2 500 à 3 000 € le m²/an , contre 700 à 1 000 € le m²/an dans une autre zone. Même phénomène sur la Croisette à Cannes ou dans le centre historique de Nice.

👉🏻 Le risque ? Si votre locataire actuel ne parvient pas à couvrir ses charges et décide de partir, il sera beaucoup plus difficile de retrouver un nouvel occupant prêt à payer un loyer aussi élevé… surtout si l’activité ne tourne vraiment que quelques mois dans l’année.

3. La dépendance aux événements locaux

Dans les zones touristiques, l’activité économique ne repose pas uniquement sur la fréquentation naturelle. Elle dépend aussi énormément des événements locaux, par exemple :

• Le Tour de France : une petite ville sur une étape du parcours peut connaître une fréquentation importante des restaurants, bars, hôtels, campings, commerces de proximité, stands éphémères… Mais si l’année suivante le parcours change, cette même ville peut se retrouver désertée, avec un impact immédiat pour les commerçants.
• Le Carnaval de Lille : quand il est annulé ou déplacé, ce sont les bars, hôtels, restaurateurs et vendeurs de costumes qui voient leur chiffre d’affaires baisser.
• Les Férias de Bayonne, les marchés de Noël en Alsace, ou le Festival d’Avignon structurent l’économie de toute une ville. Leur absence (même ponctuelle) fragilise directement les commerces locaux.

👉🏻 Et ce phénomène est encore plus vrai dans les petites villes très dépendantes d’un seul rendez-vous annuel. À Nort-sur-Erdre, par exemple, le festival Les Nuits de l’Erdre attire chaque été des milliers de visiteurs. Une annulation aurait des conséquences immédiates pour toute l’économie locale : restaurants, hôtels, campings, commerces du centre-ville, mais aussi prestataires de services mobilisés autour de l’événement.

4. Une clientèle volatile et moins fidèle

L’un des grands défis d’un local commercial en zone touristique réside dans la nature même de sa clientèle.

Contrairement aux habitants locaux qui consomment régulièrement dans les mêmes commerces, les touristes sont de passage : ils achètent une fois, puis repartent.

Résultat : difficile de construire une base de clients fidèles. L’activité repose donc essentiellement sur le volume de passage… qui chute dès la fin de la saison. En basse saison, non seulement la fréquentation diminue, mais le panier moyen aussi.

Exemples :

• Un magasin de location de skis à Val Thorens tourne à plein régime en hiver, puis reste fermé plusieurs mois de l’année.
• À La Rochelle, les glaciers qui réalisent l’essentiel de leur chiffre d’affaires en juillet-août voient leurs ventes s’effondrer dès l’automne.
• Dans les petites villes organisant un grand festival (Avignon, Lorient, Menton), les commerces connaissent des pics de consommation pendant l’événement… suivis d’un retour brutal à une activité quasi locale.

👉🏻 Dans tous ces cas, la dépendance aux pics touristiques fragilise la stabilité des revenus et donc la sécurité de l’investissement.

Les critères à analyser avant d’acheter

1. L’environnement commercial

Analysez non seulement le local, mais aussi les commerces alentour.

👉🏻 Y a-t-il des enseignes qui génèrent du flux toute l’année comme les Galeries Lafayette, Monoprix ou même Leclerc ? Par exemple, à Nantes, la rue Crébillon et les abords des Galeries Lafayette restent animés aussi bien en semaine qu’en week-end, même hors saison touristique.

👉🏻 Vérifiez la diversité de l’offre commerciale : une rue composée uniquement de boutiques de souvenirs risque de voir sa fréquentation chuter dès la fin de la saison estivale.

👉🏻 Analysez enfin la régularité du flux piéton : certaines zones sont bondées en été, mais désertes en hiver, ce qui fragilise la pérennité d’un commerce. N’hésitez pas à échanger directement avec les commerçants voisins ou les habitants : ils connaissent mieux que quiconque la fréquentation réelle de la zone.

2. La réversibilité du local

Votre local commercial doit pouvoir accueillir plusieurs activités.

Si votre futur locataire ferme son commerce (comme un glacier), il faut que le local puisse être repris rapidement par un restaurant, une boutique de prêt-à-porter, etc.

Un espace trop spécifique limite cette réversibilité. Résultat : si le locataire part, vous risquez une vacance locative prolongée, car peu d’activités pourront s’y projeter.

Un conseil : privilégiez les surfaces d’au moins 50 m². Les critères techniques (présence d’une extraction, d’une réserve, d’une accessibilité PMR…) sont déterminants pour garantir que le local reste attractif et adaptable à différents secteurs d’activité.

3. L’accessibilité et la visibilité

Sans accessibilité ni visibilité, même le meilleur emplacement peut perdre de sa valeur.

Lors de vos visites, vérifiez des éléments très concrets :

• La largeur du trottoir (peut-on marcher à deux ?)
• La présence d’un stationnement minute ou d’un arrêt de bus à proximité
• La facilité de livraison pour les commerces (accès camion, place de déchargement)
• La visibilité de la vitrine : un commerce caché par un arbre, un abribus ou situé dans un angle négatif perd en attractivité, même en zone touristique

Un local bien visible et facilement accessible attire plus de flux et rassure les futurs locataires sur la pérennité de leur activité.

Acheter un local commercial dans une ville touristique : ce qu’il faut retenir

L’achat d’un local commercial dans une ville touristique peut être une opportunité très rentable, mais uniquement si l’on prend en compte tous les paramètres : saisonnalité, commercialité, accessibilité, valeur locative et équilibre clientèle locale/touristique.

Ne vous laissez pas séduire par le décor ou le flux estival : seule une analyse de l’environnement commercial vous permettra de vous assurer de la pérennité de votre investissement.

Avec la bonne méthode, investir dans une zone touristique peut devenir un levier de création de valeur important… mais mal analysé, c’est aussi le risque de voir son local rester vide, même en plein centre-ville.

📌 Pour aller plus loin, découvrez notre Guide de l’Investisseur pour apprendre à analyser un local commercial comme un pro, que ce soit en zone touristique ou non !