Les 3 clauses indispensables à mettre dans un bail commercial

Introduction : qu’est-ce qu’un bail commercial ?

En immobilier, un bail commercial est un contrat de location qui met en relation deux parties. D’une part, le bailleur, c’est-à-dire le propriétaire du bien, et d’autre part le locataire, qui paie un loyer au propriétaire. Il est donc primordial pour ces deux acteurs de bien connaître les clauses à inscrire au bail commercial.

En immobilier commercial, le locataire est un professionnel (comme une entreprise par exemple) qui loue un local à destination commerciale. À l’inverse, en immobilier d’habitation, il s’agit d’un particulier qui loue un logement à destination résidentielle.

Le bail commercial peut devenir un véritable outil dans votre stratégie d’investisseur. Bien rédigé, il peut être un atout pour optimiser vos revenus et vous protéger en tant que propriétaire, grâce à l’intégration de clauses spécifiques.

Dans cet article, découvrez notre top 3 des clauses indispensables à inclure dans votre bail commercial.

1. La clause de destination

La clause de destination précise l’activité qui peut être exercée au sein de votre local. Par exemple, la vente de textiles dans le cas d’une boutique de vêtements.

Si votre locataire souhaite étendre ou changer son activité, il doit vous en faire la demande. Deux termes sont utilisés pour définir cette demande :

• La déspécialisation partielle : l’activité à ajouter vient compléter l’activité initiale. Par exemple, votre locataire souhaite vendre des chaussures au sein de sa boutique initialement destinée à la vente de vêtements.
• La déspécialisation totale : l’activité est totalement modifiée. Par exemple, votre locataire ne souhaite plus vendre de vêtements ni de chaussures et ouvrir une activité d’agence de voyage.

L’ajout d’une activité dans le bail peut augmenter la valeur locative du local :

• Si la déspécialisation est partielle, le propriétaire pourra demander une réévaluation du loyer lors de la révision triennale.
• Si la déspécialisation est totale, le propriétaire peut demander une révision du loyer lors du changement d’activité. Il peut aussi réclamer une indemnité de déspécialisation.

2. La clause de révision

En immobilier commercial, le loyer peut être révisé dans deux cas :

• Révision légale triennale : la loi prévoit une révision du loyer tous les trois ans, à la date d’anniversaire du bail, même si le bail ne le mentionne pas.
• Clause d’échelle mobile : prévue dans le bail, elle définit les modalités de la révision :
• L’indice de référence
• La fréquence
• Le motif

La révision triennale est obligatoire (légale), tandis que la clause d’échelle mobile est définie par le bail : elle est contractuelle.

3. La clause de durée

La clause de durée précise la durée pour laquelle le bail est conclu : elle doit être en général de 9 ans minimum.

Cependant, un bail de 9 ans peut être résilié tous les 3 ans par le locataire : c’est ce qu’on appelle le bail 3-6-9. Cette résiliation est encadrée. Un préavis doit être envoyé par le locataire au minimum 6 mois avant la fin de chaque période triennale.

La clause de durée peut aussi mentionner les conditions de renouvellement ou de fin du bail.

Dans le cadre d’un bail de 9 ans arrivé à échéance et si aucune demande de renouvellement n’a été formulée ni du côté du bailleur ni du locataire, passé 3 ans de tacite reconduction le bail devient déplafonnable. Pour en apprendre plus sur le déplafonnement, lisez notre article dédié : Comprendre le déplafonnement des baux commerciaux

Conclusion : Les clauses dans le bail commercial sont des opportunités à exploiter

Nous vous avons présenté trois clauses, mais il en existe bien d’autres à inclure dans un bail commercial. Ces clauses offrent une multitude d’opportunités pour maximiser vos revenus commerciaux.

En tant qu’investisseur, nous vous encourageons bien sûr à négocier toutes ces clauses à l’amiable avec votre locataire. Le but est de maintenir de bonnes relations pour vous assurer et d’éviter des procédures longues et couteuses.

Pour en apprendre plus sur l’immobilier commercial, formez-vous !