Comprendre le déplafonnement des baux commerciaux

Le déplafonnement d’un bail commercial permet d’ajuster les loyers à la réalité du marché.

C’est un véritable outil de création de valeur pour les propriétaires de biens commerciaux.

En appliquant correctement le déplafonnement du bail commercial, le propriétaire maximise ainsi ses revenus, et valorise son investissement immobilier.

Toutefois, il y a des règles à respecter pour effectuer le déplafonnement du bail commercial correctement. En quoi consiste-t-il ? Dans quelle situation l’activer ? Comment faire ?

On vous explique !

Définition du déplafonnement du bail commercial

Le déplafonnement du bail commercial permet d’augmenter le loyer au-delà des limites fixées par la loi.

Habituellement, la révision des loyers commerciaux est plafonnée. Cela signifie que le loyer ne peut dépasser l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Cependant, certaines conditions permettent de lever ce plafonnement et d’opérer le fameux “déplafonnement”.

Cela ajuste ainsi le loyer à la réalité du marché.

Dans quel cas déplafonner un bail commercial ?

En tant que propriétaire, vous pouvez envisager le déplafonnement du loyer commercial dans les situations suivantes :

Changement des facteurs de commercialité

Le déplafonnement est possible si les facteurs de commercialité évoluent significativement. Cela inclut des modifications qui augmentent l’attractivité de la zone.

Par exemple :

• La création de nouvelles infrastructures comme des transports ou des routes
• L’implantation de nouvelles entreprises ou commerces qui vont générer plus de flux
• L’amélioration générale de l’environnement urbain (piétonisation, stationnement…)

La durée du bail commercial dépasse un certain délai.

Dans le cadre d’un bail de 9 ans arrivé à échéance et si aucune demande de renouvellement n’a été formulée ni du côté du bailleur ni du locataire, passé 3 ans de tacite reconduction le bail devient déplafonnable.

Dans le cadre d’un bail de plus de 10 ans, ce dernier est automatiquement déplafonnable à son échéance.

Une clause contractuelle de déplafonnement est prévue au bail commercial

Au moment de la signature du bail avec le locataire, le propriétaire peut prévoir d’y inclure des clauses spécifiques permettant le déplafonnement.

Par exemple, une clause peut stipuler que le loyer sera réévalué selon la valeur locative du marché.

Modification des conditions de jouissance du local commercial

Dans le cas où le propriétaire apporte des améliorations significatives au bien, le déplafonnement peut être justifié.

Cela inclut, par exemple, des travaux de modernisation, de mise en conformité ou d’extension des locaux (ajout d’une terrasse, agrandissement pour construire une réserve, aménagement d’un sous-sol etc.).

Ces modifications augmentent la valeur du bien ce qui justifie le déplafonnement du bail commercial.

Renouvellement du bail commercial

Lors du renouvellement du bail commercial, le déplafonnement de loyer peut être appliqué.

Si la valeur locative est nettement supérieure au loyer actuel, cela permet de réaligner le loyer sur la valeur du marché.

Avantages et risques du déplafonnement des baux commerciaux

✅ Augmentation des revenus locatifs

Le déplafonnement permet de réaligner le loyer sur la valeur locative du marché. Cela peut entraîner une augmentation substantielle des revenus locatifs pour le propriétaire.

C’est aussi un moyen de couvrir l’augmentation des coûts d’exploitation et de maintenance supportés par le propriétaire le cas échéant.

En ajustant les loyers en fonction du marché, le propriétaire peut aussi mieux planifier les dépenses futures, les rénovations et les améliorations nécessaires pour maintenir ou augmenter la valeur du bien.

Cela facilite une gestion proactive et stratégique de l’immobilier commercial.

✅ Valorisation du local commercial

Une fois le déplafonnement effectif, le propriétaire observera une augmentation significative du montant des loyers perçus. Cela augmente instantanément la valeur locative de son bien.

En faisant cela, il peut justifier d’un prix de vente plus élevé.

✅ Adaptation aux changements du marché

Le déplafonnement permet d’ajuster le loyer en fonction des changements économiques et des tendances du marché immobilier commercial.

En effet, il peut évoluer avec de nouvelles tendances et dynamiques. C’est le cas par exemple avec la revitalisation urbaine ou le développement de nouveaux quartiers d’affaires.

En déplafonnant le loyer, un propriétaire peut capitaliser sur l’augmentation de la demande et les hausses de prix dans des zones en plein essor.

Cela permet de maximiser les revenus locatifs en réponse aux conditions favorables du marché.

❌ Risque de vacance locative

Un déplafonnement du loyer peut entraîner une augmentation significative du montant à payer pour le locataire, et par ricochet une vacance locative plus importante.

C’est pour cela que vous devez déterminer à l’avance votre stratégie d’investissement. Une bonne stratégie d’investissement appliquée dès le début de vos recherches vous évitera cette situation.

❌ Complexité administrative

Le déplafonnement du loyer commercial est un processus complexe, exigeant une connaissance approfondie des lois et des réglementations en vigueur.

En tant que propriétaire, vous devez analyser minutieusement les conditions économiques et juridiques pour justifier le déplafonnement. Cette tâche peut être chronophage et nécessite une expertise spécifique qui a un coût.

Forts de ce constat, et pour répondre à la demande de nos élèves et amis investisseurs, nous avons développé notre propre outil d’analyse de bail commercial :

L’analyse du bail et la synthèse des actions à mener (nous ne nous arrêtons pas qu’au déplafonnement 😉) est réalisée par notre équipe. Elle se compose d’un avocat spécialisé dans les baux commerciaux et en droit de l’immobilier, d’un administrateur de biens commerciaux et d’Aymeric, fondateur d’Immo-Commercial et investisseur expérimenté.

Le déplafonnement des baux commerciaux : une stratégie puissante

Le déplafonnement des loyers est une stratégie puissante pour tout investisseur. Elle permet de maximiser les revenus locatifs et de valoriser le bien immobilier.

Cette démarche exige une compréhension approfondie des réglementations et des conditions du marché. Il est important de bien s’informer avant de se lancer. La complexité ne doit pas décourager l’investisseur motivé.

Nous mettons à votre disposition notre outil d’analyse de bail commercial pour simplifier ce processus. Il offre des recommandations personnalisées basées sur une expertise juridique et immobilière.

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