Immobilier commercial vs immobilier d’habitation : quelles responsabilités pour le propriétaire ?

Quand on se lance en tant qu’investisseur immobilier, l’idée d’atteindre l’indépendance financière et la retraite à 40 ans nous séduit tous. Mais la face cachée de l’investissement immobilier, c’est bien souvent des nuits blanches, des responsabilités à n’en plus finir et une bonne dose de charge mentale.

Le secret pour aller vite ? S’affranchir des multiples responsabilités incombant aux propriétaires pour concentrer son énergie à multiplier les investissements.

Il nous semble donc très intéressant d’étudier les différences entre les postes de responsabilités en immobilier, et la répartition entre celles du locataire et du propriétaire.

Si vous êtes habitué à l’immobilier d’habitation, vous pourriez être surpris 😉

Le gros œuvre : le propriétaire reste responsable

Le gros œuvre, c’est un peu le squelette de votre bâtiment : fondations, murs porteurs, toiture… Bref, tout ce qui touche à la solidité et l’étanchéité de votre bien, et qui l’empêche de se transformer en château de cartes à la moindre intempérie.

Au niveau de la responsabilité, que ce soit en immobilier d’habitation ou en immobilier commercial, elle incombe au propriétaire en cas de réparations.

De même, si la structure du bâtiment présente des défauts, c’est au propriétaire de se retrousser les manches (ou plutôt le portefeuille) pour remettre tout en état.

Nuances de responsabilités pour le second œuvre

Si on parle maintenant du second œuvre (tout ce qui touche à l’aménagement du bâtiment, c’est-à-dire les sols, les peintures, les cloisons et installations diverses etc.), on remarque des différences notables en termes de responsabilités.

Le propriétaire reste responsable en immobilier d’habitation

En immobilier d’habitation, la responsabilité du propriétaire est plus ou moins importante selon le type de location (vide ou meublée) :

• Location vide : le propriétaire est tenu de fournir un logement décent, avec les équipements de base en bon état. Cela inclut le chauffage, l’électricité, une cuisine fonctionnelle, et bien sûr, des toilettes.
• Location meublée : les mêmes obligations qu’un logement vide mais avec en plus tous les meubles : plaques de cuisson, micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, luminaires, etc.

Les aménagements sont à la charge du locataire en immobilier commercial

Intéressons-nous maintenant à l’immobilier commercial pour comprendre qui est responsable des aménagements ?

Réponse : le locataire.

Ce dernier prendra en charge tous les travaux nécessaires à l’aménagement et la décoration du local commercial selon ses besoins : peinture, cloisons, mobilier…

C’est aussi l’occasion pour lui de créer un univers qui lui ressemble. Un fromager n’aura pas les mêmes besoins d’aménagement et de décoration qu’une prothésiste ongulaire par exemple. Il est donc logique que pour refléter son image de marque, votre locataire décore sa boutique comme il le souhaite.

Côté entretien, le locataire commerçant s’occupe aussi de gérer les réparations liées au second oeuvre. Cela inclut le chauffage, le changement d’un robinet ou l’ajout d’une cloison pour créer une séparation, par exemple.

⚠️ En immobilier commercial, le propriétaire doit toutefois respecter une obligation de délivrance. Il doit obligatoirement délivrer un local conforme à l’activité qu’il est censé accueillir. (ladite activité étant précisée dans la clause de destination du bail commercial)

Charges locatives : qui paie quoi ?

De façon générale en immobilier, les charges sont payées par le locataire. Elles couvrent l’entretien des parties communes, l’eau, l’électricité, etc.

En immobilier commercial toutefois, le propriétaire peut mettre en place un bail triple net. Il peut alors attribuer des charges supplémentaires au locataire. Par exemple, le propriétaire peut refacturer son assurance PNO (propriétaire non occupant) au locataire.

👉🏻 À noter que cela doit être expressément précisé dans le bail sous forme de clauses spécifiques.

Qui paie la taxe foncière ? Propriétaire ou locataire ?

Ah, cette fameuse taxe qui augmente chaque année et que les propriétaires redoutent !

En immobilier d’habitation, c’est au propriétaire de payer la taxe foncière.

En immobilier commercial, cela dépend.

Ainsi, là encore, dans le cas d’un bail triple net, le propriétaire peut refacturer la taxe foncière au locataire, si indiqué dans le bail. C’est une clause usuelle, mais elle n’est toutefois pas systématique. En tant qu’investisseur, à vous de veiller à bien l’inclure lors de la rédaction du bail avec votre locataire.

Si vous souhaitez en savoir plus sur la rédaction d’un bail commercial et ses clauses, consultez notre article à ce sujet en cliquant ici : Les 3 clauses indispensables à mettre dans un bail commercial

Le DPE est-il obligatoire ?

Le DPE est un diagnostic qui évalue la performance énergétique et climatique de votre bien. Il donne lieu à une note allant de A à G. Il évalue notamment la consommation d’énergie du bien et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.

En immobilier d’habitation, le DPE est obligatoire. Lors de la mise en location ou de la mise en vente du bien, le propriétaire doit le fournir. Une mauvaise note peut influencer la décision des futurs locataires puisqu’elle impacte directement leurs dépenses (en électricité pour le chauffage, par exemple).

En ce qui concerne l’immobilier commercial, la situation est plus nuancée.

Le DPE n’est pas systématiquement requis pour les locaux commerciaux, notamment en raison de la différence de consommation liée à chaque activité. Par exemple, un primeur qui n’a pas de vitrine et qui installe ses étals de fruits et légumes dans la rue n’aura certainement pas un bon DPE !

Il est donc aisé de comprendre que ce diagnostic n’a pas d’impact en immobilier commercial.

Conclusion : Les responsabilités du propriétaire et du locataire en immobilier

Que vous soyez propriétaire ou locataire, en immobilier d’habitation ou commercial, il est essentiel de bien comprendre vos responsabilités respectives. Une lecture attentive de votre bail peut vous permettre d’en savoir davantage sur celles-ci.

Investisseur en immobilier commercial, si vous avez un doute sur une clause de votre bail, n’hésitez pas à faire appel à notre équipe ! Notre outil d’analyse de bail vous permet de bénéficier d’une analyse complète de votre bail en moins de 72h et d’échanger de vive voix avec l’un de nos experts en baux commerciaux.