Définition, calcul et conseils pour comprendre le pas de porte

Le pas de porte en immobilier commercial est une notion souvent méconnue et mal comprise. Il est fréquemment confondu avec le droit au bail, alors que ce sont bien deux choses différentes. On vous explique de manière complète en quoi consiste le pas de porte :

Introduction : Qu’est-ce que le pas de porte en immobilier commercial ?

Le pas de porte est une somme que le locataire verse au propriétaire lors de la signature du bail commercial.

Contrairement au droit au bail, qui est une transaction entre locataires lors d’une cession de bail, le pas de porte est directement payé au propriétaire, en plus du loyer.

Il est aussi appelé “droit d’entrée” et intervient au début de la location.

Le pas de porte n’est pas systématique dans tous les baux commerciaux. Son exigence dépend de plusieurs facteurs liés au propriétaire, au marché local, et à l’attractivité du local.

Voyons tout cela plus en détail dans les paragraphes suivants 👇🏻

Le pas de porte : définition dans un bail commercial

Le pas de porte est un paiement ponctuel, effectué au début du bail commercial. Une fois versé au propriétaire, il n’a pas besoin d’être payé à nouveau au cours de la location.

Il permet au propriétaire de valoriser son local et vient souvent en compensation d’avantages pour le locataire. Par exemple : un très bon emplacement ou un loyer modéré.

⚠️ Il est différent du droit au bail qui est une transaction effectuée entre deux locataires pour transférer le bail.

Dans le cas du droit au bail, le nouveau locataire verse une sorte de “prime” pour profiter des avantages du local. Il bénéficie ainsi de l’emplacement, des aménagements réalisés pour une activité commerciale spécifique, de la notoriété du commerce…

Le droit au bail est souvent cédé en même temps que le fonds de commerce car il permet au repreneur de maintenir l’activité dans le local.

Comment calculer le montant du pas de porte ? Les critères à prendre en compte

Le montant du pas de porte est défini par le propriétaire, qui se base sur plusieurs critères pour évaluer son local :

• Localisation : un emplacement stratégique, comme une rue commerçante ou un centre-ville attractif, augmentent la valeur du pas de porte.
• Attractivité commerciale : la fréquentation, le potentiel de clientèle, et la présence de commerces complémentaires (qui attirent des clients) influent directement sur le montant du pas de porte.
• Rareté de l’offre : dans les zones où l’offre de locaux commerciaux est faible, le montant du pas de porte peut être plus élevé en raison de la concurrence entre potentiels locataires et de la difficulté à trouver un local.
• Profil du locataire : les propriétaires prennent en compte la solvabilité, l’expérience et le type d’activité du locataire pour évaluer le risque et ajuster le montant du pas de porte en conséquence.
• Surface et aménagements : un local déjà adapté à une activité commerciale spécifique (restauration, bureaux, etc.) aura souvent un pas de porte plus élevé. Il permet au nouveau locataire de s’installer rapidement sans faire de travaux lourds et couteux.

D’autres critères peuvent être pris en compte, c’est à l’appréciation du propriétaire du local.

Il n’y a pas de règle de calcul précise lors de la définition du montant du pas de porte. Il est cependant courant qu’il corresponde à un multiple du loyer annuel (1 à 2 ans de loyers, voire plus si l’emplacement est très attractif).

Toutefois, le montant doit rester raisonnable et justifiable ! Il ne faut pas faire peur au locataire ni le mettre en défaut de paiement, ce qui serait aussi préjudiciable pour le propriétaire. 😉

Le pas de porte : paiement unique ou échelonné ? conseils pour les négociations

En règle générale, comme le pas de porte est une prime initiale, de nombreux propriétaires préfèrent un paiement intégral dès le début pour sécuriser leur rentabilité.

Il est toutefois possible de trouver un accord entre propriétaire et locataire afin d’étaler le paiement du pas de porte sur plusieurs mois. Ce type de paiement fractionné n’est pas une obligation légale pour le propriétaire mais il peut faire l’objet d’une négociation :

• Les conditions du marché le justifient : Si le marché immobilier est moins tendu ou si le propriétaire souhaite attirer un locataire rapidement, il peut être plus flexible et accepter un paiement échelonné.
• Le profil du locataire est solide : Si le locataire a une bonne solvabilité ou une réputation solide, le propriétaire peut être plus enclin à accorder un étalement pour paiement du pas de porte.
• Aménagements du local : Si le locataire doit engager des dépenses importantes pour aménager le local, il peut négocier un paiement progressif du pas de porte pour alléger sa trésorerie.

En cas d’accord et de paiement échelonné, le propriétaire peut formaliser le paiement en plusieurs versements dans le bail, en précisant le calendrier et les modalités de chaque versement.

Est-ce que le pas de porte est remboursable ? Ce qu’il faut savoir

Le pas de porte n’est généralement pas remboursé par le propriétaire au départ du locataire. Une fois payé au début du bail, il reste acquis par le propriétaire de manière définitive.

Le pas de porte représente une sorte de prime d’entrée pour bénéficier de l’emplacement ou des conditions avantageuses du bail, mais il n’est pas considéré comme une caution ou un dépôt de garantie.

Ainsi, le locataire ne récupère pas le montant versé en pas de porte lorsqu’il quitte le local.

En revanche, si le locataire cède son bail à un nouveau locataire, il peut lui-même exiger un droit au bail de la part du locataire repreneur. Cela lui permet de récupérer en partie ou en totalité l’investissement initial fait pour le pas de porte.

Avantages et inconvénients du pas de porte pour un investisseur en immobilier commercial

✅ Avantages :

• Revenu initial important : Le pas de porte offre un apport financier ponctuel dès le début de la location. C’est un moyen de sécuriser une partie de la rentabilité dès la signature du bail, ce qui peut être utile pour couvrir des frais initiaux.
• Sélection des locataires : Exiger un pas de porte peut aider à filtrer les candidats et attirer des locataires financièrement solides, capables de supporter un investissement initial. Cela peut réduire le risque de défaillance future des paiements de loyer.
• Compensation pour un loyer bas : Si le loyer est volontairement maintenu à un niveau compétitif ou inférieur à la moyenne pour des raisons stratégiques (comme attirer un locataire de qualité ou s’adapter à la conjoncture), le pas de porte permet de compenser cette différence.
• Renforcement de la position de négociation : Un pas de porte peut donner une meilleure marge de manœuvre au propriétaire dans les négociations sur d’autres aspects du bail. Il peut ainsi trouver un équilibre avec le locataire sur d’autres clauses comme la révision du loyer ou la durée du bail. Cela peut influer sur l’accord final entre propriétaire bailleur et locataire.

❌ Inconvénients :

• Réduction de l’attractivité du local : Un montant élevé de pas de porte peut dissuader certains locataires potentiels, notamment ceux qui n’ont pas de grande capacité financière, ce qui peut prolonger la vacance du local et réduire son attractivité sur le marché.
• Complication des négociations : La présence d’un pas de porte peut compliquer les négociations, en particulier si les locataires potentiels comparent plusieurs offres sur le marché et privilégient des options sans pas de porte ou avec des montants plus bas.
• Impact sur la rentabilité à long terme : Si le marché est en déclin ou si le secteur commercial connaît des difficultés, exiger un pas de porte peut rendre le local moins compétitif. Cela peut limiter les possibilités de trouver des locataires rapidement.
• Gestion de la perception : Un pas de porte élevé peut être perçu comme un signe de difficulté financière du propriétaire ou une tentative de maximisation des profits à court terme, ce qui peut nuire à la relation de confiance avec le locataire.

Conclusion : les points clés pour bien gérer le pas de porte en immobilier commercial

Le pas de porte est essentiel dans les baux commerciaux. Il offre des avantages stratégiques pour le propriétaire et le locataire.

Le principal défi est de trouver un accord équilibré dans la négociation entre preneur et bailleur 😉.

Comprendre son calcul, sa négociation et sa perception aide à optimiser une stratégie immobilière commerciale. Pour approfondir votre connaissance de l’immobilier commercial, consultez notre article : L’immobilier commercial pour investisseur débutant.

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