Investir dans l’immobilier commercial : quelle stratégie adopter ?

Investir dans l’immobilier commercial est une excellente manière de générer des revenus passifs et de construire un patrimoine solide.

Dans la formation Immo-Commercial, j’enseigne deux approches distinctes : la stratégie rouge et la stratégie verte.

Ces stratégies d’investissement en immobilier commercial sont conçues pour s’adapter aux différents profils d’investisseurs, en fonction de leur tolérance au risque et de leurs objectifs financiers.

Étude de cas de ces deux stratégies d’investissement en immobilier commercial

Pour illustrer ces stratégies en action, j’ai analysé deux annonces immobilières dans ma dernière vidéo YouTube. Chacune de ces annonces correspond à l’un de ces deux profils investisseurs en immobilier commercial.

J’y détaille chaque local et fais une analyse financière en direct pour montrer les avantages et les inconvénients de chaque stratégie. Cette vidéo est une ressource précieuse pour comprendre comment appliquer ces concepts à des situations réelles, et sauter le pas pour réaliser votre futur investissement en immobilier commercial.

(cliquez sur l’image pour visionner la video)

Voyons ensemble le détail du profil de chaque investisseur selon la stratégie choisie :

La stratégie rouge en immobilier commercial : haut rendement, haut risque

Les investisseur audacieux sont ceux qui vont privilégier la stratégie « rouge » pour investir en immobilier commercial. Ils sont prêts à prendre des risques pour obtenir des rendements plus élevés.

Toutefois, ces rendements élevés s’obtiendront au prix d’une prise de risque souvent plus importante : c’est l’équilibre à trouver dans le cas d’une stratégie rouge. Voici quelques caractéristiques :

Secteur géographique à fort potentiel

Les investissements “rouges” se concentrent souvent sur des pôles de proximité ou centres-villes avec des zones de chalandises courtes.

Cela peut inclure des zones en cours de revitalisation ou des quartiers en développement rapide avec des opérations de promotion en cours, dans lesquels il faut souvent se projeter.

Visibilité, accessibilité et commercialité

Un local commercial “stratégie rouge” vient souvent avec des défis comme la nécessité de travaux de rénovation ou d’amélioration pour augmenter l’attractivité du local. Toutefois, en immobilier commercial, les travaux d’aménagements intérieurs ne seront pas à prévoir puisqu’ils sont à la charge du locataire, qui les réalisera en fonction de son activité.

Il peut également y avoir une prise de risque au niveau de la commercialité du local qui peut se retrouver isolé et donc ne pas faire partie d’un ensemble commercial.

Risque locatif

Dans le cas d’une stratégie d’investissement “rouge”, le risque est non négligeable si vous avez des locataires avec des profils “à risque” : nouvelle activité sur le marché, commerçant indépendant, faibles garanties financières du locataire, …

Quel que soit le risque assumé dans votre stratégie rouge, il doit être compensé par un rendement élevé. Cette stratégie est souvent utilisée temporairement par les investisseurs afin de leur permettre de multiplier rapidement les acquisitions.

La stratégie verte en immobilier commercial : patrimoine et sécurité

À l’opposé, la stratégie verte pour investir en immobilier commercial est destinée aux investisseurs prudents, cherchant à construire un patrimoine stable avec moins de risques, en “bon père de famille”.

Voici ce qui caractérise cette approche :

Secteur géographique stable et établi

Les investissements “verts” se situent généralement dans des zones commerciales leaders avec une demande locative constante et importante.

Ces secteurs offrent une plus grande sécurité au niveau de la commercialité : proximité d’autres enseignes, aménagements urbains, visibilité, accessibilité, commercialité et critères techniques convenant à un grand nombre d’enseignes.

Rendement modéré

Les rendements sont généralement plus faibles comparés à la stratégie rouge, mais ils sont plus stables et prévisibles sur du long terme. Cela convient parfaitement aux investisseurs souhaitant un flux de revenus constant et sécurisé.

Locataires pérennes

Les locataires de ce type de propriétés sont souvent des entreprises établies ou des professionnels avec des revenus stables, minimisant le risque de vacances locatives. On retrouvera très régulièrement des enseignes nationales, des groupes succursalistes ou franchisés.

Il n’est pas rare d’avoir des locataires pouvant réaliser de gros travaux d’aménagements, dépassant parfois le prix d’acquisition des murs. Dans ce cas de figure, vous êtes presque assuré que votre locataire restera longtemps dans le local ou cédera son bail à votre futur locataire.

Quelle stratégie d’investissement en immobilier commercial choisir ?

Le choix entre la stratégie rouge et la stratégie verte dépend de votre profil d’investisseur. Vous devez mener une réflexion personnelle approfondie pour déterminer votre tolérance au risque, vos objectifs financiers et votre situation personnelle et familiale. Votre stratégie peut évoluer au fil du temps en fonction de vos expériences, de vos succès et de vos changements de situation.

Par exemple, un jeune investisseur avec une tolérance élevée au risque pourrait commencer à investir en empruntant une stratégie rouge pour maximiser ses rendements et sa capacité de réinvestissement. Au fur et à mesure que sa situation financière se stabilise et que son portefeuille se développe, il pourrait progressivement adopter la stratégie verte pour sécuriser ses investissements et réduire son exposition aux risques.

Il est essentiel de bien comprendre vos objectifs et votre tolérance au risque afin de dormir sur vos deux oreilles !